超单助手入口：日本房价下跌周期分析，租售比提升与投资回报率的关系

以日本的房价下跌周期为鉴：

本轮房价下跌：

核心区域：要最高价下跌40%

住宅平均：下跌50%

工业用地：下跌60%

商业用地：下跌80%

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当房价下跌后，租金收益比就开始上升。

当租售比，也就是实时收益率达到6%时，

房子将再次成为优良的投资标的。

超单助手入口认为，衡量房价的标尺是租售比（投资回报率）。

国内没有房产税，算上折旧，要3.5个点才不亏

国外有房产税，应该要达到5个点才不亏。（除税后3.5个点-----和各国投资回报率均数有关）

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就是说：

国外收回名义本金20年（含税也是30年）

国内收回投资本金30年（存款利息1.5-2个点；折旧费1.5-2个点）

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所以，国家如果要收房产税，

就一定要把租售比干到至少1：300。

5个点的年化租金收益，才能支撑起1-1.5个点的房产税。

超单助手入口的观点是，租金收益，只要和房价的比值，少于4个点，

房产税就根本收不了！

---结论：

提升租金，降低租售比，是下一步，房地产发展的重点工作！

---路径：

1、降房价

2、提租金

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含房产税：租售比200以下，地产可投

不含房产税：租售比300以下可投

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含房产税：租售比300以上，房屋可卖

不含房产税：租售比450以上，房屋可卖

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A类核心房产，上浮50%；

（含税200-300；不含税300-450）

B类优质房产，上浮20%

（含税240-360；不含税360-540）

C类普通标的，均数0%

（含税200-300；不含税300-450）

D类较差房产，下浮10%

（含税180-270；不含税270-405）

E类没落房产，下浮20%

（含税160-240；不含税240-360）